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By admin, March 9, 2014 9:46 pm

過去一年裡最大的收穫是發球和上網有了比較明顯的進步。

發球方面已經可以輕易地開出比較刁轉的角度，尤其是反手大斜線。另外第一發的力度和旋轉也比之前”爆炸”了不少(因為學懂了如何放鬆身體)，所以經常可以直接得分。第二發的Kick/Top Spin向前衝的力度仍然有待改善，還有就是發球雙失誤基本上已經沒有了。

上網方面進步更加明顯，我想應該歸功於每週一次的雙打訓練，因為雙打很多時候都需要在網前直接得分，所以左右Volley擺位也開始變得得心應手。當面對網前強勁抽擊的時候也沒了之前那種膽怯，人也變得更加淡定去迎接每一個截擊。

比賽的時候開始有了佈處Planning，經常長短球，如果看見對手站在底線很後的地方，那我就多數會放個Drop Shot。相反如果見他步步逼近，那麼就要把球打到貼近底線，不給他機會上來封網。

另外想提的是之前經常打失的Smash/Overhead也因為雙打的緣故變得輕鬆了不少，還有就是多了嘗試打兩邊小角而取得Winner。

最後就是再次強調網球是Play In Front的運動，Form改善了之後連擊球的速度和力量也大大增加了，當然腳步一定不能懶，要有充足的時間配合才能擊出致勝的一球!

Some interesting statistics:

Courts Booked: ~202場
Tennis Balls: 48罐
Restring: 5次

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By admin, March 9, 2014 1:30 pm

最近收了台Fujimi的1/18 法拉利Breadvan，今天碰巧在MC論壇找到了關於它的故事。 原來Breadvan的設計師就是設計Iso Grifo的那個Giotto Bizzarrini!

by chs5928034

通常，我們把中小型的MPV稱為面包車。在英文里，同樣 有相似的說法——Bread van。

但這個詞其實還屬于一款充滿傳奇色彩的法拉利賽車。要說清這輛法拉利面包車的歷史，故事還得從1961年講起。由于Enzo對在法拉利公司 的地位非常不滿，Enzo將几位核心人物在這一年逐出了公司。其中就包括實驗跑車開發總監Giotto Bizzarrini，和他一起出走的首席工程師Carlo Chiti 組建了一家叫做ATS的新公司，既Automobili Turismo Sport 的縮寫。几位元老离開之前正全力在本已非常成功的250 GT SWB基礎上開發更強的型號。

而他們留下的攤子由負責机械開發的Mauro Forghieri 和負責車身設計的Sergio Scaglietti 最終完成，他們的作品就是大名鼎鼎250 GTO。而此車恰恰是”Breadvan”最想干掉的對手。

Scuderia Serenissima Republica di Venezia (SSR) 車隊的老板——ATS的出資人之一Volpi 就預訂了兩台250 GTO，但當恩佐得知他与自己老部下的關系之后，斷然拒絕交付那兩部賽車。Volpi只好費勁心机弄來了一部在1961年比賽中表現不錯的250 GT SWB賽車，并交由Bizzarrini等人進行改造。這些250 GT SWB的生身父母自然對其了如指掌，他們創造了一項工程奇跡，只用了十几天時間就完成了改造。

在62年的比賽中，Breadvan在開始階段要比GTO更快，可惜ATS的整体實力顯然無法与強大的法拉利抗衡，他們的賽車由于開發時間過于倉促在穩定性上存在一些問題，最終退出了比賽。

63年Volpi 解散了車隊，并在65年將Breadvan賣了出去。經過几次轉手，Breadvan在85年才在美國再次露面，新買主將它修复并參加了87年的法拉利 250 GTO紀念活動。

之后，Breadvan一直在以三百五十万美元左右的价格尋找買家，但一直無人問津。

最終找到買家之后，Breadvan被重新翻修在 07和08年多次出現在公眾視線里。

通過Breadvan，Giotto Bizzarrini的才華得到了淋漓盡致的發揮，63之后他加入了蘭博基尼，協助研發了后來應用在350GT上的V12發動机。不久 Bizzarrini又离開了蘭博基尼加入ISO,最終在1966年他開創了用自己名字命名的跑車品牌。

相信Bizzarrini還是對ATS戀戀不忘的，Breadvan兩段式气口的造型為了之后Bizzarrini品牌廣泛使用，成為一大特色標志。

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By admin, March 7, 2014 10:45 am

數年前李夏幫忙維修著名建築師兼老爺車發燒友馮敬早的平治600，獲得遮打道老爺車展的全場最優雅汽車，馮敬早特意把獎盃帶到夏哥車房。

葵涌大連排工業區有多間車房，卻只有一間，舖內擺了十多部老爺車。這個一萬多呎的車房，東主是人稱夏哥的李夏，活躍於香港老爺車會的活動，被喻為老爺車維 修高手，也是有名的古董車收藏家。年過花甲的他，入行汽車維修五十年，新世界集團中國地產執行董事鄭家成、中建電訊主席麥紹棠都是他的熟客。他擁有三部稀 有且保養得宜的老爺車：1930年福特Model A、1937年福特V8和1974年平治600，卻很少出動，只放在舖內，但用兩層布把它好好包裹收藏。「名人客我有許多，但我不會理會他們的身份，就好 像鄭家成，一個人走到我舖頭，我也沒發現他是名人，後來聽朋友講起我才知道。」

「我入行是Jaguar E-type最流行的70年代。」他指着剛起貨的銀色積架 E-type說，「所以維修這類型的車沒難度。」他首次接觸老爺車維修是1997年，當年他與家人到新西蘭旅行，參觀鱒魚養殖場時，看到場主因經濟不景， 將老爺車停泊在門前待售，「右軚的美國老爺車數量極少，而且只消十多萬。」鱒魚產品他沒買，結果帶了他首輛老爺車回港。花了20萬、用了三年時間，從內到 外進行大翻新，更把它帶到遮打道老爺車展。從此，牽着「甩皮甩骨」的老爺車找他維修的人不計其數。

身為老爺車會會員，他知道老爺車的維修紀錄對比賽評分非常重要，故每次都會幫汽車拍一個維修紀錄，方便客人存檔。

李夏個人收藏

全港只有三部：

1927年正式投產的Model A，是品牌首部加添現代控制系統如離合器、腳踏式煞車和油門、設置在駕駛座旁的波棍及車頭電燈的汽車，而且售價相當便宜，只是385美元，比車廠其他豪華版汽車便宜很多，在二十年代經歷經濟大蕭條的美國大受歡迎，僅推出兩年就賣出200萬部。

世上現存雙門開篷兼是右軚的Model A不足二十部，香港約有三部，李夏是其中一位車主。他的車購自烏拉圭，用了五年時間花了數十萬維修，前年遮打道老爺車展中獲得最佳車身獎。這部開篷車其實隱藏兩個座位，把車尾拉開，乘客就可踏入車身坐進去。

兩門兼右軚罕有：
1937年，福特把自1935年推出以來就廣受歡迎的Model48換上V8引擎，並以引擎名字作為系統名稱。V8有兩門、四門和開篷版本，但兩門兼右軚就最罕有，每一萬部只生產一部，而且由於當年V8引擎的製作成本十分高昂，所以產量少、售價高，非一般人能負擔得起，現存數量極少，李夏的收藏是本港唯一一部兩門兼右軚版本。

三四十年代，美國流行汽車改裝熱，這系列的車是車主的心水，亦有賽車選手選用V8參加汽車比賽，是車廠其中一個最普及的車款。

油壓平治超寧靜：
1963年起生產的原廠代號W100的平治600堪稱當時造車科技之巔峯，它使用排氣量大的V8汽油引擎、還裝載了四速自排變速箱、雙迴路碟煞、氣壓懸吊、動力方向盤、可同時控制車窗與行李箱的中控鎖，還有電子控制式的冷熱空調，而且全部都用油壓推動，達到超寧靜效果。
自推出首部平治600，車廠在八年間就製造了600個不同款式，共賣出2,677部。由於它既寧靜又舒適，吸引很多名人富商如韓國前總統盧武鉉、中建電訊主席麥紹棠、賭王四太御用建築師馮敬早購買。

入行維修代表作

100部最漂亮汽車之一：
積架 E-type是60年代最具代表性的英國車款，2008年英國《每日電訊報》（The Daily Telegraph）更選了它為有史以來最漂亮的100部汽車之一，在它公開發售當日，法拉利創辦人Enzo Ferrari更稱讚它是史上最美麗的汽車。

E-type最初的設計，是一部以後輪驅動的豪華旅行車，但最後推出市面的卻是四座位的開篷跑車。1996年，紐約現代藝術博物館把一部藍色E-type 列作博物館收藏，是1929年開館收藏的六部汽車之一。

二十年代福特　僅一人懂維修

受老爺車車主愛戴，不但因為他亦是老爺車車主，同聲同氣，最重要是他懂得維修最具挑戰性，20至30年代生產的汽車，和經常因漏油而壞車的平治600。擁 有一部1928年福特Model A的老爺車會榮譽會長劉振雄曾說過，香港就只有李夏一人能同時操控和維修它。1930年代，福特車廠首次在Model A上使用新引入的液壓煞車系統，使用電線操控，今日懂得此技術的人不多，而且啟動車要用腳踏發動引擎，又要利用方向盤上的風口調節器，每個部件的接駁也考 驗工夫。

平治600　全車拆骨找病源

至於比Model A年輕三十年的平治600亦是麻煩出品。1963至1981年產的平治600，是平治車廠的巔峯之作，亦是歐洲和美國歷史上出現過質量最好的作品。當時這 車是設計來與勞斯萊斯和賓利車廠競爭，藉以打進豪華轎車市場。為了令汽車造出靜音效果，所有機械棄用電力改用油壓技術推動，由喇叭、窗戶、天窗和座椅升降 至氣擔避震都由150巴（即每一平方英寸可承受2,716磅重量）的油壓系統控制。他說，這車的電路、機件都特別複雜，全車有六個氣泵，分別供給四個輪 胎、喇叭和其他車內設備。他說十年前第一次幫客人修理600，客人嗅到燒焦味，他以為是普通錚口（gasket）燒毀，換上新的就沒事，可是更換後情況並 無好轉，他只好把所有機件通通拆下來研究，才發現原來是離心機出事，線路斷了令機油走入水泵，只要更換離心機就會好。「水溝油是我第一個發現的！其實問題 好簡單，只是別人通常都是頭痛醫頭，腳痛醫腳。」

友榮汽車

地址：葵涌大連排道21-33號宏達工業中心地下2號舖

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By admin, March 3, 2014 10:31 pm

這篇寫的真好! 推薦給大家”300 SLR 722的Mille Miglia故事”，我很喜歡讀這樣的文章，有內涵，看得出花過心思，落過功夫，所以一定要讚一個!

by JJ1975

因為CMC而喜歡上了老爺車，尤其是50年代的Sportscar。CMC出的賽車里，除了F1外，就屬50年代的Sportscar最多了，不由得被CMC的模型給引入了對那些現在已經不可能存在的經典賽事的故事中。

和當時仍是新生事物的F1相比，當時的公路耐力賽以其艱苦而更具英雄色彩。尤其是那些极具危險和挑戰的賽事，像Mille Miglia，CarreraPanamericana，Targa Florio，至今我們仍舊能夠從各大跑車品牌的車型中找到它們的名字。

而這類賽事的賽車，CMC都有出過相應的車型，其中最為經典的就是Mille Miglia（MM）賽事的兩次非意大利冠軍（關于MM的歷史，大家應該都很清楚了，所以在這里就不再多說了），1931年的奔馳SSKL和1955年的300SLR。

關于300 SLR 722的故事已經在論壇科普了很多次了，CMC也出齊了55年參加MM的四台300 SLR；最近偶然看到一篇Denis Jenkinson當年寫的報道（這老兄本身就是汽車運動的記者），了解了很多細節，在這里整理給大家，供論壇同好共同研究探討。

奔馳參加1955年的MM是經過精心部署和准備的，早在1954年末，Moss和Jenkinson的組合就被定下來了，而在55年的2月，奔馳已經開始探路工作了，由于MM的賽道是用平時的公路串聯起來的，很多意大利車手每天都會用到部分公路，所以意大利人在這里天生有优勢。Moss他們用的是普通的奔馳民用車，第一次是220A（這時候300 SLR還在原型車階段），第二，三次用上了300SL，并且在比賽前一周，他們才在霍根海姆真正用了300 SLR來熟悉車的性能以及一些簡單的維修技巧。其中有几個小片段可以看出奔馳對這次賽事的重視。

1. 當Moss他們第二次探路時，他們的300SL因為事故而損毀了，奔馳擔心的是他們有沒有受傷，而不是車的報廢，因為他們不在乎錢；

2. 300SLR使用了5檔變速器，而Moss由于習慣問題，總是會在挂2檔時挂錯到5檔，為此Moss在比賽前的周二下午提出了這個問題，沒想到工程師在周五早上就給他裝了個限位裝置來避免挂錯檔；

3. 為保持車的狀態和神秘，賽車是由運輸車（對了，就是那台105mph的運輸車）連夜運到比賽出發點布雷西亞的，并且在發車前做好了充分的預熱；相比大大咧咧的意大利人，足以見得德國人的嚴謹和精密計算；

比賽其實是在周六的晚上9:00就開始的，先是一些小排量速度慢的車先發車，最后是大排量的Sportscar，這樣可保證比賽的結束時間都差不多。奔馳的主要對手是法拉利，奔馳車隊的領軍人物Fangio6:58分發車，Kling（此人是52年Panamera的冠軍）701，Herrmann 704，開法拉利的老手Maglioli 705，然后夾雜著一些慢車，然后又是714,718,720三台法拉利，然后就是Moss的722（721車其實沒有發車）。由于間隔太多，所以Moss車組不可能看到他們的隊友，而他們的麻煩還在于后面緊跟著的723法拉利是Castellotti（此人將是56年的冠軍），以及最后一個發車的最大威脅，戰術大師Taruffi（此人是57年的冠軍）的728法拉利。他在最后意味著可以看到所有人的分段成績，因此有更大的戰術調整空間。

由于后面跟著強大的法拉利軍團，所以開始階段Moss車組一點都不能松懈。Jenkinson除了要給Moss“指路”外，還負責在超車和驅赶道路兩側近在咫尺的狂熱車迷時按喇叭和閃燈的工作。他們配合得很默契，直到接近Padova時，他們發現身后的Castellotti已經迅速接近了。這時Moss犯了個小失誤，他進入彎道太快了，而300SLR用的還是鼓式剎車（弱點），所以他們有些小失控而碰到了路邊的草堆，這讓Castellotti抓住机會超了過去。此時Moss冷靜的頭腦幫助了他們，Castellotti開得太狠了，就像開F1，但是這是一場10個多小時的耐力賽，所以Moss決定按自己的節奏跟著Castellotti。前者在每個彎道都留下了剎車的輪胎印和彎道中的煙霧，Moss還有意稍稍拉開了一段与前車的距离，免得進入前車的煙霧后突然發現一輛失控的法拉利橫在路中間。比賽雖然沒有分賽段進行，但是仍是有控制點，要求車手簽到和計算分段時間的，

在第一個重要的控制點Ravenna，Moss車組用很快的辦法搞定了簽到敲章，甚至都沒有熄火。而當他們离開控制點時，看到不遠處的Pit里Castellotti的車正在換胎，顯然他的激進開法必然會導致這個結果。

下一個控制點是Pescara，由于裝備了一個大油箱，按計划Moss他們會在那里加油和換胎。他們一直保持著170mph的速度（坐在沒有安全帶，敞篷的鐵皮車里，以接近300kmph飛馳，真實夠瘋狂的），在此路段，有一處小拱橋，由于探路時用的是慢速的街車，所以并沒有跳躍，但用300SLR全速推進時，就發生了跳躍，而Moss的精准操控再一次使得車穩穩的四輪落地，繼續高速前進，在超過了一些前面出發的慢車后，他們到了Pescara。他們換了胎，并且加了些許油（夠開到羅馬的），只用了28秒，這時候他們知道的排名是Taruffi，Moss，Herrmann，Kling，Fangio。并且他們只落后第一名15秒。

离開Pescara后，為避讓一輛彎道失控的車，Moss的車撞到了路邊的干草堆（這就是歷史照片中右邊車頭撞癟的原因了），運气不錯，車的水箱冷卻都沒有受影響。在去Rome的路上，他們也穿越了一些火車道口，雖然看到過火車的白煙，但他們運气不錯，沒有真正遇到過火車。他們超過了Maglioli和Musso，后者是他們原先計算中不可能赶上的。

Moss他們用了3.5小時從布雷西亞到達了羅馬，Moss去WC了，Jenkinson發現他們的平均速度是107mph，他們的車換了胎，并且加滿油，這時他們發現自己已經是領先者了，并且領先了差不多1分鍾。MM歷史上有一條規律，“在羅馬領先的人必定不是最后的冠軍”，而Moss他們此時正在打破這條規律。

在羅馬回布雷西亞的過程中，是山路居多，在此期間他們遇到了油箱冒油（加太滿，外加顛簸），冷卻油小泄露，但是車的狀態還是很不錯的。只是這兩位的臉就成了我們在賽后照片里見到的樣子了。

他們在佛羅倫薩超過了Fangio，由于Fangio在那里修車，圍著一堆人，所以他們并沒有看到Fangio，另外由于不知道Taruffi的情況，所以他們還是保持著很快的車速赶路。實際上他們從羅馬到佛羅倫薩的山路路段已經又創造了歷史，他們用1小時1分鍾的時間完成了這個路段，遠少于之前Marzotto創造的那個已經看似几乎不可能的記錄。

最困難的路段已經過去，但是Moss還是沒有松懈，他們又在Cremona到布雷西亞的路段中創造了最快，拿到了Nuvolari杯（此路段單獨給獎杯）。而當他們到達終點時還不清楚自己是否已經獲得冠軍，因為他們以為Taruffi還在后面刷成績，等到他們知道Taruffi已經退出，Fangio是第二名后，他們才意識到自己已經完成了MM歷史上最偉大的胜利。那時的Moss才25歲。

照片已經無法滿足這种歷史故事的史詩般的氛圍了，所以要用畫來襯托。

wubo版主的回復

W196S的這個車型是在奔馳賽車運動史占有重要地位的車型，它脫胎于輝煌的奔馳W196賽車系列。而#722這部賽車在W196S系列中是最輝煌的代表，同時也代表著無冕之王莫斯爵士運動生涯的最高點，其重大的歷史意義和在賽車界的崇高地位不言而喻！

雖然這款車型CMC已經出品了有6、7年之久，目前來看這款模型也沒有代表CMC的最頂級制作水平，但我個人始終認為，SLR722是CMC以及奔馳玩家在必收車型中（非限量版）應該排在第一位。

稍微需要指出的是：在文章的配圖中，油畫完全取代了歷史照片，在我個人看來歷史照片和完美的油畫進行相得益彰的搭配，才能完全對得起你這篇精彩的文字。

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By admin, March 3, 2014 1:54 pm

特首說，內地人和外地人來香港，對我們的旅遊業及經濟發展有「提振」作用，為香港帶來大量就業機會，因此，我們不能未富先驕，徵收入境稅。

第一次聽，不明白，還以為是「提震」，先「提」起，然後「震」盪，誤會特首說香港虧了， 要靠內地遊客刺激套弄，始能抬起頭見人。後來看過報紙，才知此「振」不同彼「震」。雖然如此，內裏意義，卻是大抵相若，特首用詞，果然莫測高深。一唱一 和，港府最近亦完成研究報告，估計至 2023年，訪港旅客高達一億人次。高官們認為，旅客人數，不應設上限，基本上愈多愈好，只要我們改善口岸處理流程、旅遊設施及公共交通的接待能力，小小 香港，便沒有被逼爆的問題。

唉，真發神經，不知這是甚麼理論！世界上怎會有一個城市可以無限量招呼遊客！各位，請大家看清楚以下數字，便知道香港其實已超出負荷，氣血兩虛，提無可提，震無可震，硬要猛吃春藥，貪一時之快旦旦而伐，最後只能力竭而死。

大 家以為，世界上最受遊客歡迎的城市是哪裏？巴黎？倫敦？紐約？全對。兩個歐洲城市叮噹馬頭， 2013年，巴黎及倫敦接待了差不多 2千 7百萬人次旅客。 GreaterLondon的面積是 1,737平方公里，人口是 9.7百萬。巴黎大都會的面積是 17,174平方公里，人口是 1千 2百萬。

香港呢？請大家坐穩： 2013年，香港已經招待了 5千 4百萬人次的旅客！各位沒有看錯，是倫敦及巴黎的一倍！強如紐約大都會，有 30,671平方公里面積， 2,200萬人口，在 2013年，才有資格招呼 5千萬人次的旅客。香港的面積只是 1,104平方公里，不到紐約的 1/26，巴黎的 1/15，其中還有大部分是高山，先天不足，空間狹小，憑甚麼可以比這些城市接待更多的旅客？日本東京，全年也不過有 1千 3百萬旅客，香港竟然是東京的 4倍。不明白我們的高官如何可以在宣佈香港旅客數字節節上升的時候，流露出沾沾自喜的神情，數字如此不合理，如此超英趕美，只會是社會問題，怎能視為政績？

更仆街的是，旅客來源嚴重傾斜。紐約， 5千萬人次裏面，有 4千萬是本土美國人；巴黎， 2千 7百萬人次裏面，只有 1千 6百萬是外來遊客，餘下的是來自其他城市的法國人。而香港的 5千 4百萬人次，卻是結結實實全外地旅客，而且是一注獨贏，有 4千萬來自國內！去倫敦、巴黎的旅客比例分散，口味各有不同，有人看國會，去藝術館，有人逛咖啡館，看歌劇去郊外，有人購物。 4千萬國內遊客來香港，只會去山頂、海洋公園，跟着購物。主要還是購物。全世界的其他城市，都沒有比香港更荒謬的情形，我們只應憂心，如何能無知地拍手叫好？

傾斜有甚麼問題？再看一些數字。周生生在香港有超過 50間分店，周大福超過 80間，高檔如卡地亞，亦有超過 35間分店，冠絕全球。還有六福、點睛店、謝瑞麟、英皇、鎮金店，以及無數叫不出名字的珠寶店，再加上紅磡殺遊客的大賣場，香港是人均珠寶店最高的城市。 問大家一個問題，作為一個本地香港人，上次去金鋪、珠寶店，是多久以前的事？或者，一年之中，會光顧多少次珠寶店？我呢，已經忘記上一次去珠寶店是甚麼時 候。傾斜至失衡，香港的街道再不屬於香港人，這便是大問題，出現矛盾的源頭。

我在中國工作了多年，結識了不少非常文明的年輕中國朋友，清楚知道不是所有國內遊客皆是 暴發户，或是沒禮貌的大媽小平頭。我樂於招待他們，但應保持清醒，量力而為。數字不會說大話，香港其實早已被逼爆，被易服被群交，一雙玉臂千人枕，黄台之 瓜，政府還談甚麼未富先驕，客人應該多多益善，是不是神智有問題？

我們的公司，總部在中國，有不少員工，分散在十多個城市。我和其中一些同事，相識了十多年，南征北討，成了好兄弟。因為工作需要，老朋友常來香港，我負責招待。他們文明有禮，行為檢點，可以毫無痕迹融入我們的社會。有沒有曾經招待趾高氣揚的高官、暴發户？也有，佔少數。底線是，他們要吃魚翅，自己去，我們恕不奉陪，帶隊觀光購物，請守秩序。

三十年前我去澳洲讀書，在那裏住了十多年。那年代，有一些澳洲人，提倡種族主義，如 PaulineHanson，如白澳黨 OneNation。我們因膚色不同而受人白眼，或被叫成類似「蝗蟲」等情形，間有發生。有一年，一位老同學，獨自去昆士蘭旅行，走入一小鎮酒吧，只因他是「外來人」，無故被痛打一頓，入了醫院。三十年後想起這些事情，依然不快。所以我特別痛恨被不平等對待，痛恨被標籤。幸好，今天的澳洲，已經成功進化，社會普遍不認同任何因為語言、膚色、性別、性取向有別而產生的歧視行為。

我絕對反對歧視國內遊客，他們說得對，香港的零售業，真的靠他們支撑。就算沒經濟效益，香港人亦不能矮化他人，這是原則問題。雖然如此，不代表我贊成無限量開放自由行。

以前我們招待同事來港，賓主盡歡，毫無問題，他們還說，香港人果然友善好客。幾年前開始，情況急轉直下，招待同一班朋友，在公眾地方用國語溝通，會看到一些香港人，露出厭惡表情。心裏難受呀，訪客不變，同樣在香港，怎會有兩種反應？答案明顯，一切都是數字問題。本來國內遊客只有五百萬人次，假設其中一成不守秩序，五十萬人次有問題，承受得了，大家都是中國人，讓一讓，也可以。 2013年，細小的香港，超英趕美，招待了五千四百萬旅客，是倫敦或巴黎的一倍，其中四千萬是內地旅客，如果有一成是惡客，是四百萬人次。這一大隊隨時準備犯規的軍隊，高度集中在尖沙咀、銅鑼灣、山頂、海洋公園，一人吐一口痰，足可以淹死這區的其他人。

一位餐廳朋友做了以下比喻，十分貼切：香港本來是一間精緻小館，廚師專業，服務員彬彬有禮，做幾個家常小菜，很受附近區域的顧客歡迎。口碑好，熟客多，餐廳每年有固定增長。有些時候外圍經濟慢了點，也守得住。可惜幾年前轉了東主，新老闆貪心，看到鄰近新區剛開發，人口眾多，認為這餐廳，應該賺更多錢，於是大開中門，着樓面盡量接客。樓面說，本來招待 100位顧客，勉強把枱放近一些，頂多接 150人，不能再接了。老闆說，怎會不行，改用細一點的枱，細一點的椅，接 2百人也行。接了 2百人，老闆又說，很好很好，把餐期分成兩輪三輪，接 4百人吧。樓面說，真的不行，老闆說，怎會不行？改企位，門口放大，請更多人負責登記，維持秩序，沒有不行的，一於做 6百人。廚師說，頂不住了，廚房再不能擴張，只得幾個爐頭，不停手也做不完。老闆說，拆了員工雜物房，員工廁所與休息室，其實可以做 8百人生意。於是，本來的精緻小店，變成繁忙時間的港鐵車廂，永遠水洩不通，客人稍為動作大一點，鄰近的其他人立即中招，在這環境吃飯，怎能不躁火？香港就是這情形。其他城市有地方，能擴張，如倫敦，市民搬出郊外，將市中心讓給遊客。其他城市廚房夠大，景點夠多，羅浮宮爆了，可以去羅丹美術館去蒙馬特博物館。香港就是不行。部分員工是加了薪，但環境太差，可轉工的考慮轉工，留下的，隨時爆炸。最高興的是業主，一於少理，不斷加租。 2013年， 2014年到期的租約，不論地區，一律加租 7成至 1倍。這樣子的經濟，香港地鋪，依然一枝獨秀，只因遊客分佈嚴重傾斜，國內人撑起珠寶店化妝品店高級服裝店付貴租。做麵包連鎖店的朋友，叫苦連天，不知做十元八塊的生意，怎做下去，說不久將來，香港人要乘電梯上十樓、二十樓，才會買到麵包。

香港真的是已被逼爆，服務員發癲，客人投訴，雙輸局面。老闆還說，到了 2023年，應該再多做一倍生意， 1億人次。我們在想，方法還是有的，只要能把客人倒吊在天花板，這不剛好是一倍嗎？

葉一南
有書唔讀，走堂去做廚師。有會計師唔做，寧願去做餐館佬、魚販、酒商。學藝二十年，飲飽食醉，近年從澳洲回流香港，著起西裝，做回一個企管人。

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By admin, March 1, 2014 11:17 am

作者: 83010278301027    時間: 2010-11-11 05:39 PM

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾 你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣 層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你 就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的 03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要 有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上 升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟 發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10) 製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年 代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造 貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結 果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不 是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買 力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值， 變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來 越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額 固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息， 亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距 係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既 資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西 北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d 就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒 家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住 多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的 美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一 般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國 內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是 由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓 買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工 具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄 送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有 人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財 產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可 以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗 (100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價 物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁 有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。

發表於2010年11月24日，即SSD生效後，淡友開香檳之時。此文曾一度被淡友稱為飛機文。[轉貼]

1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4釐，最離譜的一個答5釐，但能夠答0.9~1釐既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只 要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利 息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個橘。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高 材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。

4. 全港業主PK，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，證明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。

6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼曬。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓 市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無 啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實 力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓 買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴 左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾傭，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎 講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。

7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數 字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎 瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該 係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平 10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都 冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒 家，同事成交到一樣有10%傭份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾 agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，傭係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d傭，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些傭，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只 係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會 睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時 間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？

我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？

系列第3作，發表於2011年3月26日，主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。[轉貼]

本人對上一篇<買樓10大誤解>，寫於2010年11月ssd之前數天，大部分論點都被SSD後的環境驗證。但時至今日，仍然有不少人對香港 樓市存在極為嚴重的誤解，結果輕則貽笑大方，重則一敗塗地，晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解，以正視聽！

11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓

根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發 生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。

很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆， 先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：

1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換 句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！ 因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！

我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！

咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開 始加息，再每季加半釐(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10釐。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白 2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。

12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌

先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？

事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。

一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。

13. 銀行減優惠 = 加息

有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」 稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠 政策的影響，何來加息？何來週期？

實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。 逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個 痛快，為何要減優惠趕客？

14. 居屋 = 用市價7折買樓

居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負 責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折 買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的 系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢 話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。

嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。

再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？

因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。

轉載:

無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!

1. 跌巿借錢難!

只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 – 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。

如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有 MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!

2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題
先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2  年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。

3. 息平趁早還多 d 錢
邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!

4. 做樓奴 幾十年
銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾… 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!

5. 租樓都有錯
呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌, 銀紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。

6. 要妥協
無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!

7. 分明係炒家炒高價
巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!

8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?
唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素… 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供… 加加埋埋造成樓巿不景氣!!

9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!